Jean-Paul Joseph
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Du CMS à la modification du PLU : Un seul objectif pour Bandol, maîtriser l’urbanisation de la ville

Je souhaite informer de manière la plus circonstanciée possible les Bandolais sur ces deux dossiers (CMS et PLU) loin des polémiques stériles nourries par des commentaires souvent excessifs, voire démagogiques, qui se propagent sur certains blogs et réseaux sociaux.

Pourquoi le Contrat de Mixité Sociale (CMS) ?

Une instruction transmise le 30 juin 2015 aux préfets de départements et de régions précise les modalités à mettre en œuvre pour développer la mixité sociale dans les 218 communes ne respectant pas le taux de 25% de logements sociaux sur leur territoire. Ce qui est le cas à Bandol.

Ce CMS, « a vocation à faire l’objet d’évaluations régulières (au moins annuelles) et à être modifié pour prendre en compte l’évolution de la situation communale », précise l’instruction.

Pour les communes qui souhaitent volontairement signer ce contrat de mixité sociale, le document précisera « les moyens que la commune s’engage à mobiliser pour atteindre ses objectifs, et notamment la liste des outils et des actions à déployer ».

Pour les villes « récalcitrantes » (Bandol en fait partie), les préfets sont invités à utiliser les outils légaux mis à leur disposition pour faire sortir de terre des logements sociaux, coûte que coûte :

  • Pour « s’assurer de la maîtrise foncière des opérations », ils peuvent « déléguer le droit de préemption urbain à l’un des délégataires identifiés à l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme (EPCI à fiscalité propre, un organisme HLM… ) présent sur le territoire en vue de mener pour le compte de l’État des études foncières préalables à des acquisitions ».
  • Les préfets sont également invités à modifier les documents d’urbanisme pour « débloquer des situations ne permettant pas de réaliser des constructions nécessaires au développement de l’offre de logements » en mettant « en compatibilité des documents d’urbanisme notamment via deux outils prioritaires que sont la déclaration de projet et la procédure intégrée pour le logement ».
  • Les préfets doivent aussi « identifier des secteurs dans lesquels l’État reprendra l’instruction et la signature des permis de construire pour les opérations de logement ».
  • Enfin, ils sont en droit d’inscrire « une partie du financement des logements sociaux réalisés comme dépenses obligatoires sur le budget de la commune carencée ».

Surtout, le point essentiel qu’il faut bien comprendre est que la signature ou non du CMS par les Maires des communes carencées ne change rien à l’obligation faite par la loi « Duflot » qui impose un taux de 25% de logements locatifs sociaux (LLS) sur leur territoire. La loi a une valeur normative bien évidemment supérieure au CMS, est-il besoin de le rappeler.

Cela signifie en clair que si le CMS n’est pas signé, le Préfet peut préempter l’ensemble du territoire et instruire tous les permis de construire, c’est-à-dire décider de créer 100% de logements sociaux et de surcroît appliquer une pénalité SRU.

Ce n’est que l’exacte réalité de l’arsenal législatif en vigueur pour favoriser la construction de logements sociaux.

Ce CMS sera signé entre le préfet, le maire de Bandol, le Président de la communauté d’agglomération et les bailleurs sociaux.

Le vote de la délibération concernant le CMS est prévu ce jeudi 4 août 2016. Il ne peut attendre, car nous avons pris du retard et l’état peut mettre en œuvre à tout moment l’arsenal répressif dont il dispose.

Une fois le CMS signé, la commune récupèrera par convention l’attribution du contingent préfectoral (25% sur les 30%).

Par ailleurs, un arrêté portant abrogation de l’arrêté du 31 décembre dernier sera proposé simultanément à la signature de Monsieur le Préfet. Rappelons que cet arrêté mettait entre les mains de la préfecture l’entière maitrise de l’instruction et de l’attribution des permis de construire sur le secteur de la rue des écoles.

Pour donner un exemple des conséquences de cet arrêté, un permis vient d’être accordé dans ce secteur par la préfecture impasse Boileau qui prévoit 100% de logements sociaux, alors qu’il était prévu au départ de n’en faire que 40% !

Il y a réellement urgence à voter la délibération puis à signer ce CMS.

Logements sociaux à Bandol (LLS) et CMS

Sur la commune de Bandol, on dénombre 5 474 résidences principales au 1er janvier 2014 et on devrait ainsi posséder 1 365 LLS. Or, l’inventaire au 1er janvier 2015 fait état de 345 LLS existants sur la commune de Bandol.

Il faut rappeler que par un arrêté du 24 juillet 2014, le Préfet du Var a prononcé la carence de la commune de Bandol au motif que le plan triennal 2011-2013 de construction de logements sociaux fait état d’une réalisation de 88 logements, soit un taux de 74,58% par rapport à l’objectif initial de 118 LLS.

Fort de ce constat, j’ai décidé de signer un CMS tout en précisant les points suivants :

  • J’ai indiqué de vive voix à monsieur le Préfet que l’objectif affiché n’était pas atteignable au regard de la faible superficie du territoire communal et du manque de foncier disponible. 
  • J’ai insisté, si j’ose dire je me suis battu, pour que figure en préambule du CMS la disposition suivante qui me paraît importante pour justement souligner le particularisme de notre commune : « Les modalités pour atteindre l’objectif prendront en compte les particularités du territoire telles que les contraintes liées à la prévention des risques, au coût et à la rareté du foncier. » 
  • Point important, une annexe au CMS liste les opérations de construction, mais dont je sais pertinemment que, dans le cadre de cet OBJECTIF, toutes ne pourront pas être réalisées en raison de leur extrême complexité. Il s’agit notamment :
    • Terrain « ERDF » 75, chemin Saint Marc (65 LLS) : déplacement d’une conduite de gaz et dépollution de la parcelle. Ce terrain est propriété d’ERDF.
    • Terrain « Danne » 248 rue de Buffon (40 LLS) : terrain pollué au radium.
    • Terrain bd de l’Escourche (5 LLS) : terrain pollué au radium.
    • Terrain de la gare Bandol (20 LLS) : complexité de l’opération sur une parcelle qui appartient à la SNCF.
    • Centre d’entreprises du Val d’Aran (50 LLS) : difficulté à effectuer cette opération pour des raisons foncières et topographiques.

On le voit bien, et ce ne sont que quelques exemples, les opérations de construction listées dans cette annexe, qui a pour objet de recenser les « potentiels » de constructibilité, ne pourront pas toutes sortir de terre.

Pourquoi alors vouloir signer ce CMS ? Pour les raisons évoquées plus haut (primauté de la loi qui impose de toutes les façons la construction de 25% de LLS, pouvoirs coercitifs et renforcés du Préfet, éviter une pénalité importante qui gréverait le budget communal …) et surtout parce qu’il s’agit d’un OBJECTIF à atteindre eu égard « aux contraintes liées à la prévention des risques, au coût et à la rareté du foncier » à Bandol.

S’agissant des opérations de construction à 100% social, le législateur a prévu le plafond de revenus suivant permettant d’assurer une mixité sociale :

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Je précise que le contrat de mixité sociale qui sera soumis au vote du prochain conseil municipal prévoit dans son annexe la disposition selon laquelle « les programmes de construction développant 100 % de logements sociaux comprendront une majorité de logements PLUS (Prêt Locatif à Usage Social) et PLS (Prêt Locatif Social) qui concernent les revenus les plus hauts ».

A la lecture de ces plafonds de ressources, on se rend compte que nombre de Bandolais qui ont du mal aujourd’hui à se loger pourraient bénéficier d’un logement social. Et les demandes sont nombreuses.

Faut-il rappeler que notre commune compte près de 63% de résidences secondaires ? Veut-on que Bandol devienne un centre de villégiature pour une « clientèle » aisée ou fortunée ?

Eh oui je le dis, car c’est la vérité, et sans catastrophisme aucun, si la commune ne construit pas suffisamment de logements sociaux elle encourt une pénalité annuelle de 1.300 000 €, soit environ 16 points d’impôts locaux.

Pourquoi modifier le PLU de 2013 ?

La loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové dite loi ALUR, en supprimant le coefficient d’occupation des sols (COS) et les surfaces minimales vise à accroître l’effort de construction de logements en France et favorise la densification urbaine.

Avec la loi ALUR, on pouvait construire à Bandol 2 080 logements supplémentaires.

C’est bien pour limiter les effets néfastes de cette loi et le « bétonnage » que j’ai décidé d’engager une modification du PLU afin de préserver le cadre de vie des Bandolais. 

La modification du PLU doit nous permettre de limiter le nombre de logements constructible à 500. 500 permis ont été délivrés ente 2013 et 2015, l’approbation de cette modification est urgente pour diviser par 2 le nombre de logements supplémentaires (par rapport aux 2080).

Contrairement au message que véhiculent les vitupérateurs de tous poils, si je souhaitais bétonner Bandol je ne modifierais pas le PLU en vigueur !

Et si l’association Confédération Environnement Méditerranée (CEM) n’avait pas attaqué le PLU de 2013 (rappelons qu’elle a été déboutée sur tous les points de fond qu’elle a soulevés), la modification aurait été approuvée depuis longtemps. En effet, l’annulation par le juge administratif du PLU 2013 aurait entrainé l’annulation de ladite modification.

Le vote aujourd’hui de la délibération régularisant le PLU 2013 va nous permettre de mener à bout le projet de modification.

Le PLU de 2013, bien que meilleur que celui de 2008 n’était pas suffisamment protecteur, je l’ai souligné en son temps. Dans le cadre d’une modification, nous pouvons compenser les effets pervers de la loi ALUR, mais on ne peut pas suffisamment protéger notre ville contre une urbanisation excessive. C’est la raison pour laquelle, malgré le coût (environ 40 000€) et la durée (de l’ordre de 2 ans), une révision est indispensable. Elle sera lancée immédiatement à l’issue de l’enquête publique, c’est à dire dès le mois d’octobre et sans attendre l’approbation en conseil municipal de cette modification.

Pour conclure, si je comprends les interrogations voire les inquiétudes sur ces questions complexes d’urbanisme qui touchent au cadre de vie de chacun, je regrette que l’opposition au conseil municipal surfe sur une vague de démagogie et de mauvaise foi.

Catégorie: Urbanisme