Rappel de l’historique
Le groupe Humanis (groupe de protection sociale français, paritaire et mutualiste, à but non lucratif) a décidé de mettre en vente la résidence de tourisme « le Bosquet ». Cette résidence d’une capacité de 74 studios et 20 appartements emploie 14 salariés (12.5 ETP, équivalents temps plein).
Un compromis de vente a été signé avec un repreneur pour un prix de 7 616 840€. Soit 1 500€ le m2 (la moyenne observée dans le secteur se situe plutôt autour de 5 000€ le m2.)
Rappelons à ce stade que la commune de Bandol est dite « carencée » en logements sociaux. Le nouvel arrêté de carence date du 26 décembre 2017, mais cet arrêté du préfet du Var vient renouveler un premier arrêté pris le 24 juillet 2014 concernant la période 2011-2013.
Cet arrêté de carence a pour conséquence le transfert du droit de préemption à la préfecture lors de la vente de biens immobiliers.
La loi SRU complétée par la loi Duflot prévoit que les communes doivent disposer d’au moins 25% de logements sociaux. Bandol en est très loin avec 6.5%. Rappelons également que près de 60% des Bandolais pourraient prétendre à un logement social et que plus de 300 demandes ont été déposées et sont actuellement en attente…
L’EPF (Etablissement Public Foncier) met en œuvre, pour le compte de la préfecture et donc de l’Etat, des stratégies foncières publiques et Il bénéficie pour cela des prérogatives de la puissance publique en matière d’interventions foncières pour réaliser sa mission.
Lorsque la préfecture a eu connaissance du prix très bas demandé, elle a exercé son droit de préemption par arrêté préfectoral du 24 janvier 2018 et a demandé à l’EPF de se porter acquéreur, ce qu’il a fait par décision du 25 janvier 2018.
Si la vente est maintenue, l’EPF va ensuite passer un contrat avec un promoteur privé et un bailleur social qui assureront le financement des travaux d’adaptation des logements.
Selon la décision de préemption, 50% au moins des logements seront des logements sociaux (aucun des logements situés dans la résidence des Katikias) et ces logements seront essentiellement des PLUS et surtout des PLS, ces derniers étant des logements intermédiaires accessibles à un couple dont les revenus ne dépassent pas 42 389€ par an, soit 3 532€ par mois.
Il est important de noter qu’une fois de plus (comme lors de l’arrêté du préfet du 28 décembre 2015 prenant la main sur l’instruction des permis sur 2 zones de la ville), une décision préfectorale dont l’enjeu est majeur pour la commune n’est signifiée à la commune que plusieurs jours après.
En effet, la commune n’a été informée de l’arrêté du préfet du 24 janvier et de la décision de l’EPF du 25 janvier que le 31 janvier !
Ce qui a permis à des opposants peu scrupuleux de se répandre en attaques et insultes dès le 25 janvier.
Sur le fond
« Le Bosquet » participe activement à l’offre touristique. Personne ne conteste ici l’importance du Bosquet dans le tissu économique local. Cette résidence contribue largement à l’offre touristique de la ville en proposant des milliers de nuitées chaque année aux touristes. Ce qui est en train de se passer est donc très négatif, en premier lieu pour ses employés qui risquent de perdre leur emploi dans cette opération, et ensuite pour la ville qui va perdre de l’hébergement.
L’offre du Bosquet a également joué une part importante dans le classement de la ville en station touristique. Si cette préemption ne remet pas en cause ce label, Il faudra d’ici 12 ans compenser l’éventuelle disparition du Bosquet. Contrairement aux allégations de certains détracteurs, la municipalité accorde une grande importance à l’offre touristique lorsque l’opportunité se présente. Ainsi le projet de reprise du Bandolia en résidence hôtelière a-t-il été particulièrement suivi, tout comme la reprise d’activité du Splendid. Nous avons aussi la volonté de voir enfin aboutir le projet d’hôtel de standing du Casino.
Un prix étonnant
Pourquoi le vendeur accepte-t-il de vendre à un prix aussi bas ? On nous dit que la résidence « Le Bosquet » est en parfaite santé financière. On nous dit que le repreneur s’engage à maintenir l’emploi. Le vendeur serait donc un philanthrope d’une espèce rare, en voie de disparition. Le repreneur un chanceux qui a flairé la très bonne affaire.
Un grand groupe comme Humanis connaît très bien la loi qui s’applique en cas de vente d’un bien. La résidence « le Bosquet » est soumise comme tout Bandol au droit de préemption urbain, et il était évident que la préfecture allait préempter avec un prix aussi bas.
Je rappelle donc que le fait déclencheur de ce dossier est la vente par Humanis à un prix dérisoire de la résidence. Si le prix avait été conforme au marché, jamais la préfecture n’aurait préempté, la transformation en logement sociaux n’étant alors pas rentable.
Si quelqu’un a en ses mains toutes les clés de ce dossier c’est bien le vendeur, car il peut encore renoncer à la vente si le sort de l’activité lui importe vraiment.
L’ombre de la pénalité SRU
Les communes ne respectant pas le pourcentage de 25% de logements sociaux sont sanctionnées financièrement par la pénalité SRU.
A Bandol, en 2018, elle devrait être de plus de 600 000€, alors qu’elle était d’un peu plus de 400 000€ en 2017 (ramenée à moins de 10 000€ du fait des subventions d’aide à la construction versées par la commune en 2015). Elle peut grimper jusqu’à plus de 1 300 000€, selon le bon vouloir de la préfecture qui agit de manière quasi discrétionnaire sur son montant. Avec les conséquences catastrophiques que cette hausse aurait sur les finances de la ville et par ricochet sur la fiscalité locale, pénalisant ainsi tous les Bandolais.
Il est, il faut le marteler, totalement illusoire de s’opposer : le préfet ne renoncera pas à préempter. Aucune mairie ne peut s’opposer à la préfecture sur ce type de dossier. C’est du courage politique de l’affirmer, même si je comprends que ce discours soit inaudible pour les employés du Bosquet qui risquent de perdre leur emploi.
Mais il faut bien comprendre que s’opposer ne serait pas du courage : ce serait du suicide pour la ville. La décision de préemption ne serait pas modifiée par l’absence d’accord de la ville, mais la préfecture pourrait considérer que Bandol, en plus de ne pas respecter la loi, fait acte de mauvaise volonté.
C’est pourquoi j’ai donné mon accord à cette préemption. Les décisions qu’un maire doit prendre sont parfois difficiles, et celle-ci, à défaut d’être satisfaisante, est la moins mauvaise. Ceux qui critiquent aujourd’hui cette décision seraient-ils prêts à assumer les conséquences d’une opposition frontale à la préfecture ? Que diront-ils à la population lorsque celle-ci subira les foudres préfectorales et verra son imposition locale exploser, sans que cela ne change rien au sort du Bosquet ?
Alors, oui, en responsabilité, l’unique décision politique raisonnable était d’éviter la double peine (réalisation des logements, explosion de la pénalité SRU et augmentation des impôts).