Jean-Paul Joseph
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Maison des Vins : non, la ville ne vend pas un « bijou de famille »

Lors du conseil municipal du 25 avril 2019, la procédure qui devrait mener à la vente de la Maison des Vins a été votée.

Trois élus dissidents de la majorité ont cru bon de s’opposer à cette vente, alors qu’ils ont été associés à la décision depuis la signature du contrat de quasi-régie en décembre 2016.

Historique de la Maison des Vins

Le bâtiment a été construit en 2006 sous la mandature de François Barois. Le terrain appartient à la commune qui a signé un bail à construction de 50 ans avec la Sogeba, société d’économie mixte qui gère le port. Déjà en 2006, les élus considéraient que le rôle de la municipalité n’était ni d’être un bailleur, ni de s’occuper d’immobilier.

Le bâtiment est constitué de 8 locaux : 3 à chaque étage, et deux avec vitrine au rez-de-chaussée, accueillant médecins, notaires, sociétés diverses…

Un des deux locaux du rez-de-chaussée est exploité par l’EURL « Maison des Vins de Bandol » ce qui a donné son nom au bâtiment tout entier.

L’illégalité des statuts de la Sogeba

Fin 2016, une association de plaisanciers m’a alerté sur le fait que les statuts de la Sogeba étaient illégaux car elle ne pouvait s’occuper à la fois de la gestion portuaire et de l’immobilier.

Nous étions sur le point de signer une convention de quasi-régie avec la Sogeba afin que celle-ci puisse continuer d’exploiter le port et que celui-ci ne tombe pas dans le giron privé, ce qui était d’ailleurs un engagement de campagne de ma part.

Cette illégalité potentielle faisait courir un risque sur la légalité de cette convention de quasi-régie. J’ai immédiatement saisi les services juridiques de la ville, qui ont confirmé cette illégalité, tout comme un cabinet d’avocats spécialisé sur le sujet.

Dès lors, il a fallu modifier les statuts de la Sogeba, ce qui a été fait par délibération n°2 du 15 décembre 2016 (votée par les 3 conseillers dissidents).

Le contrat de quasi régie a été voté par délibération n°3 du 15 décembre 2016 (votée par les 3 élus dissidents).

La 1ère conséquence a été l’engagement de résiliation des 2 baux conclus entre la commune et la Sogeba, bail à construction pour la Maison des Vins et bail emphytéotique pour le Val d’Aran. Cette condition pour que le contrat de quasi régie soit légal a été bien précisée dans les notes du 13 octobre et du 8 novembre établies par le cabinet d’avocat spécialisé.

En attendant, la Sogeba, pour ne pas gérer directement ces 2 immeubles, a confié cette gestion à une agence immobilière.

La Sogeba disposant de deux baux de longue durée, il a été nécessaire de fixer une indemnité de résiliation. Un expert indépendant désigné par la présidente du TGI a été saisi et a évalué cette indemnité de résiliation à 2 247 754€ pour la Maison des Vins. En ce qui concerne le Val d’Aran, il ne nous est pas possible de donner le montant, car cette évaluation de l’expert doit servir de base aux futures négociations entre les parties. Elle se situe environ entre 1,5 et 2 millions d’euros.

Quelles options s’offraient alors à la commune ?

  1. Verser les indemnités à la Sogeba et gérer elle-même les 2 immeubles : outre le fait que cela suppose que la commune verse environ 4 millions d’euros à la Sogeba, impactant gravement les finances de la commune, la ville n’a pas vocation à gérer un actif immobilier avec des locaux commerciaux.
  2. Vendre l’immeuble : cette option permet de faire supporter l’indemnité à verser à l’acquéreur, et de continuer à avoir une gestion professionnelle de l’immeuble.

Vend-on les bijoux de famille en vendant la Maison des Vins ?

Lors du conseil municipal, certains élus, qui avaient pourtant voté le contrat de quasi-régie à l’époque, ont donc cru bon de s’opposer à cette vente, y voyant probablement une opportunité électorale, arguant que l’on dilapidait le patrimoine bandolais et un lieu de représentation des vins de Bandol.

Cet argument est inopérant pour plusieurs raisons :

  • Cet immeuble n’est pas aujourd’hui un bien de la commune : il est géré par la Sogeba, société d’économie mixte de droit privé, qui dispose d’un bail et peut le gérer comme elle l’entend durant encore 37 ans.
  • Le local hébergeant les Vins de Bandol représente un local sur les 8 actuels du bâtiment. Le fait que cela puisse passer à une autre société privée ne change rien à la situation juridique de cet établissement.
  • Enfin, depuis son ouverture, cet immeuble ne rapporte rien et a même été régulièrement en déficit. Sur la période 2013-2017, il est en déficit de plus de 50 000 euros, essentiellement à cause des loyers sous-évalués des locaux du rez-de-chaussée (voir cet article à ce sujet pour plus de détails). Les locataires du rez-de-chaussée paient un loyer de 170 euros du m2, bien inférieur à sa valeur réelle et inférieur ou équivalent à ceux des locaux situés aux étages ! On rappellera au passage que la gérante de l’autre locataire du rez-de-chaussée avait fait baisser son loyer à 2 reprises et s’était fixée une indemnité d’éviction d’un montant très élevé, en accord avec le PDG de la Sogeba qui était aussi le maire de l’époque dont elle présidait l’association politique de soutien…

Dès lors, loin d’être une vente d’un bijou de famille, la ville va éviter de récupérer un bâtiment non rentable, occupé par des sociétés privées, et qui aurait pu lui coûter très cher.

L’association des vins de Bandol va-t-elle quitter Bandol ?

Non et ce pour deux raisons :

  1. Le futur acquéreur a peu de raisons de mettre dehors une telle enseigne.
  2. Et quand bien même il le ferait, la ville de Bandol serait en capacité de trouver un autre lieu pour l’accueillir, quitte à procéder à des transferts d’activités.

Y a-t-il un risque de voir s’installer un fast food à la place de la Maison des Vins ?

Il y a bien sûr peu de risque de voir ce genre d’établissement s’installer à cet endroit. Ce type d’enseigne ne mettrait pas autant d’argent sur la table pour des locaux au rez-de-chaussée de surface modeste, d’autant qu’il faudrait en plus régler les indemnités d’éviction des occupants actuels et gérer les baux commerciaux des autres locataires.

Et l’Immeuble du Val d’Aran ?

La vente a été décidée pour les mêmes raisons.

La direction des affaires juridiques a commencé à travailler sur un appel à projet. L’architecte Rudy Ricciotti (architecte du bâtiment actuel) a été sollicité et une étude de faisabilité avec des esquisses ont été présentées aux entreprises siégeant au Val d’Aran.

Le projet n’a pas à ce jour reçu l’aval de la DDTM, car elle demande une étude plus globale de la zone.

Catégorie: Conseil municipal